二手房个人所得税怎么算(解读买卖二手房怎么合理避税)

“满五唯一”,“满五不唯一”,“满二唯一”,在二手房买卖交易过程中,我们经常会听到以上房产专业名词,大家都知道上面所说的各个名词分别是什么意思吗?其实,“满五唯一”分别代表的是两个条件,即“满五”和“唯一”,如果两个条件都满足的话,对于买房子的业主来说,是可以节省一大笔钱的,也就是我们平常所说的合理避税啦。那么,除了“满五唯一”,还有其他方式吗?下面,我们一起来看看:

二手房个人所得税怎么算(解读买卖二手房怎么合理避税)-1

二手房交易过程中,涉及的税费主要有个税(个人所得税)、契税、增值税及附加、土地出让金等。以上税费法律规定由买卖双方分别承担,由税务部门向买卖双方征收,但广州楼市比较特殊,一般都由买方支付。所以为了维护买卖双方的合理权益,在买卖交易过程中需协商清楚,各取所需,白纸黑字将各项税费的具体交付规则在合同中落实好。

1、 个税(个人所得税)要怎么交?

个税,这里指的是房产个税,指在房产交易过程中由税务部门向卖方征收的个人所得税。个税的征收税率按照房产交易全额计征1%或者按照房屋原值与房屋现值差额的20%计征。

如果房子满足“满五唯一”这两个条件的话,则免征个税

满五”是指交易的房子房产证从出证之日算起,时间等于大于5年;

唯一”是指交易的房产是业主在该省内的家庭唯一住房;比如该套房产是业主的家庭在广州登记备案及网签的唯一一套房子。

其中,“满五”这个如果房产证还没有办下来的话,也可按照缴纳契税发票上的日期来算。所以,在房产交易时,可以看看出证日期和契税发票日期,哪个早就用哪个。

2、 增值税及附加

在2021年4月21日,广州市人民政府办公厅发布《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》中提到:将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。这意味着广州以上9区“满二”免征增值税的局面已成为了过去。

增值税是向卖方征收的税费,增值税及附加的计征税率为5.3%。由于各个地域的楼市政策不同,增值税征收的适用范围也不同。有些地区增值税只针对写字楼、商铺等商业属性建筑征收。而广州,适用于个人销售住房。

3、 契税的计算方式

契税一般的计算方式为:

1、 个人购买90㎡及以下且属于家庭唯一住房的普通住宅,契税征收税率为1%;

2、 个人购买90㎡以上且属于家庭唯一住房的普通住宅,减按1.5%的征税税率。

但这里有个前提条件,即需确认购买的房产是首套房还是二套房,首套房是按照以上税率计算,如果是二套房,面积为90㎡及以下的税率为3%。

所以如果购买的房产为首套房,面积为90㎡,价格为300万,则需缴纳的契税费用为3万;

如果是二套房,相同的条件下,需缴纳的契税费用为9万。

4、 土地出让金的征收方式

土地出让金是获取土地使用权所支付的费用,由卖方支出。如果卖方在取得房屋使用权时已经缴纳,则免征;如果没有缴纳,房屋“满五”的,税率按照1.6%来征收;未“满五”的,按照网签价÷1.05×1.6%的费用总额来征收。

土地出让金一般适用于房改房、拆迁房。

买卖二手房交易过程中,除了以上主要的税费之外,还有印花税、房产转移登记费等等。由于区域不同、政策的调整等,各个地方的政策会有所差别,所以具体的税种适用范围及税率,以各地政府发布的信息为准,具体可咨询当地的房产从业人员或相关的机关单位。

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