苏州房价暴跌,为啥跌得这么厉害?

今天是2021年10月31日,Q4的第一个月结束了。

各售楼处是不是正在冲刺指标?

苏州这几年,房价一直很坚挺。

不是因为卖得好,而是因为实在被限价逼得没办法,如果打折,真的没有利润要亏本。

开发商拿地开发卖房子,最后图的是那点微薄的利润。

不降价,无可厚非。

也正是因于此,房企和买房人之间,还保留着最后的那一丝丝心照不宣的默契。

不能降价,一旦拉开降价序幕,就会像打开了潘多拉魔盒一般,想合都合不上。

但问题是,被严苛打压的房地产行业,政策这些日子从来就没松动过。这就导致了房子没那么好卖,大批的债务到期得偿还。

比如某宇宙房企,风言风语传了一年之久,压死骆驼的最后一根稻草,居然是今年7月份的无锡宜兴某银行诉前保全。具体内幕可私信本人。

银行表示了不信任,所以金融信任崩溃后,引发了一系列连锁反应。这两天已经有重庆、成都等公司给员工发出了停工留职通知书。

很显然,爆雷的不止这一家,近期陆续有多家激进房企爆雷或者处于爆雷边缘。这里就不一一点名了,不过我们公司内部梳理了一下名单,这些房企多少都欠我们合同款还没回,大体是无望了,也找过律师,单项目几万到十几万的这种案子,太多了,打官司不知道要到猴年马月。

这些房企,一旦爆雷,还不上银行的到期借款,借新还旧这一招也不行了,接下来就基本借不到钱。没钱,就会引发很多问题,工资发不出,楼盘停工等等。

这样没法拿地,房企规模会越来越小,如果没有白衣骑士出手相救,那么就基本上大概率要…

因此,房企手里在售的一些优质项目,到了Q4,就被集团盯上,趁着行业里还没有形成降价共识,抓紧时间打折跑量,让集团拿到救命钱,这非常关键。

苏州房价暴跌-1
开发商们,无暇赴死。

当然,每家房企对于救命钱的紧急程度和多少并不相同。这也决定了楼盘打折的力度和持续程度。

最近,苏州城郊多个项目出现了打折出售,而且不是挤牙膏式的小幅降价,而是疯狂到8折甚至7折!

这说明,这些房企,阶段性的问题已经很严重了。

接下来有几个问题要和读者朋友们聊一聊。

我们看到,这次打折降价有一些显著特征。

第一,和周边城市相比,苏州的力度和范围更大。

比如无锡,在国庆节期间出了一波特价房,但是国庆后到现在不过短短一个月,无锡房企们统一的口径是:85折出售 。而且,互相不承认。有点含蓄。

哪怕是有爆雷的房企,比如某百某力某信,但仅仅以特价房形式出来。

八五折,是目前无锡各楼盘心照不宣的底线。

但苏州不一样啊,浒关直接干到17000不到,木渎胥口多盘85折,太湖度假区14000,运东8折,城北阳澄湖镇重回13000多

好直接,太刺激了!

这个力度,直接让不少人大呼梦回2015。

第二,苏州这波打折属于闪电战。

浒关某盘打折后被老业主投诉,但得到的官方回复居然是没有超备案价销售,合情合理。也就是说,打折是正常合理的商业行为,没毛病。

这个态度,给了其他踩红线的房企心理暗示。

因此,一波闪电战开始了,比如运东,临时通知开盘,也就短短两三天时间,数千人抢房。

还有城北某乡镇盘,临时通知,整个中介朋友圈都被惊动了,不少中介抢房。甚至某中介抖音直播,一周涨粉好几万!

还没等老业主反应过来,这波打折卖房结束了,打了个措手不及。房企降价跑量,拿到了救命钱,只不过不知道下一次降价什么时候到来。

闪电战,意味着试探。这玩意上瘾,太好用了啊!

这是除了分销以后,最管用的招数。

第三,这波降价楼盘都在远郊和乡镇。

有某些抖音大V画了地图,把苏州目前各板块的降价情况梳理了一遍,我们也做了图,如果有需要,可以私信本人获取。

园区和狮山是YYDS,茶水费都没地方交。

其他板块几大新城,正处于水深火热之中,想降,又不敢,大家互相看着,彼此观望,暂时只能加大中介分销力度,或者暗搓搓地出一些优惠。

至于前面所说的城南、城北、城西多个项目疯狂打骨折,主要原因还是城郊真的不降价跑不动了 !

苏州的严格限价,差不多形成了432的房价格局,但也基本上把各大新城拉平。即使是刚需,使劲往上够一够,两万+的房价也不是不能接受。

但是单价两万以内的刚需远郊盘,坐不住了!

所以,这波降价,从2万以内的刚需盘开始,牢牢盯住了刚需的口袋。

不降则已,一降到底!

目的很明确,锁住刚需,最后再拼一把。2万到3万这个量级的改善客群,可以选择观望,在这种形势下,不太可能冲动。

但刚需不一样,这波机会,可能错过就没了。

因此,我们分析,这次降价,郎情妾意,一拍即合啊。

那么问题来了,有两个问题。

我们先说第一个,为什么这次闪电降价,先从苏州开始?

个人认为,苏州这座城市,改善来得太快了,几乎是一两年时间,2018-2020,基本上让刚需无路可走,绝大多数楼盘都选择了做改善。这可能和规划不得低于单套100平也有关。

刚需的买房需求被这个城市忽略,压抑了几年,需要释放。

原来是买不起,真的买不起,赶上一些房企挺不住了,干脆就降价到位,把这波真实的刚性小户购买需求给释放出来,大家都在抢这群人。

从另外一点看,苏州作为许多房企重点进入的城市,还是长期向好的,有一定的购买力。 假如,你换个苏中苏北的城市试试看,很可能降价也跑不动,没那么多需求。

房企不傻,在降价前,肯定已经做好了客户摸底工作,手里多少是有客户的,所以才敢短期内迅速大降价出货收钱。

苏州,在这波降价潮来之前,被这些房企当做了打响第一枪的首选。

我们只希望,不要烂尾。

顺便说一下前几天一家基本确定爆雷的房企,城西某项目的交付,可以用惨不忍睹来形容,离交付标准要求还差点意思,但好歹还是交房了,没有大范围烂尾。买房人,多少还算幸运的。

第二个问题,2021年还剩两个月,苏州还会不会有大降价,或者几大新城,有没有可能降价?

随着年关的逼近,我们认为苏州一定会有其他开发商跟上降价。

在生死存亡之间,牺牲掉个别项目的利润,来保大局,这很符合逻辑,很有可能啊!

当远郊盘降价也没客户之后,房企在主城区的楼盘,一定会被拿出来保命。

也就是说,被严格限价的六大新城,几年来形成的默契,几乎毫无悬念要被打破。

相比无锡毫无逻辑的板块无序降价,苏州来得更猛烈,更由外而内。

一旦有楼盘这样,那么,其周边项目的操盘手,一定会为了保自己的职业生命,去恳求集团降价。因为有楼盘降了,就意味着不降价的楼盘卖不出去。同一地段,产品也差不多,买房人没有理由去选择高价楼盘。

那么,一旦集团被项目说服,苏州很可能迎来一波降价潮!

这也回答了第二个问题,几大新城,价格也不会坚挺太久了。

最后我再插点题外话。

今年六月初集中土拍的这些地块,马上要集中上市了,买房人的选择面更宽,楼盘之间的内卷会非常严重。

科技城有些此前卖得很火的盘,要进分销了;太湖科学城的某些盘,此前已经完成了口径上的指标,但为了城市公司背指标,最近冲刺,再次上调分销点数。

这些,都不是好的信号。

房价铁幕被撕开,苏州楼市正式进入新阶段。

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